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发表于 2016-8-7 22:20:58
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第2天上午DANNY准时在待售房间外等我们了.房主看来已经搬走有一段时间了,里面显得凌乱,完全看不到前房主在卖房前为了卖个好价而进行的精心布置.在厨房的大理石台面上,已经有好几个地产经纪的名片,看来过来看房的人已经不少了.房里没有华丽的装饰,缺乏打理反而显得破旧.特别是地下室地板上翘,房角有水渍,渗水的痕迹明显. “你们不会喜欢这样的房子吧?” DANNY这几天一直安排我们看的是布置精美,装饰讲究的新房,认为我们看不上这套. “DANNY,你长期从事地产买卖,你认为衡量一套地产增值的最大因素是什么?” 我问他: “LOCATION, LOCATION AND LOCATION” “对了,尽管这房子的内部不太顺眼,但它的位置,结构和价格都具有增值的潜力, 只要该房没有结构性的损伤,我认为这是我们应该下手的目标.来,你马上把该房的资料准备好,我们下午再做做功课.” 趁DANNY回办公室准备资料的时候,我和LP开车仔细把周围的环境看了看, 同时给朋友打电话,接他们来帮我参谋,特别看了我们最在意的校区,学校就在房子对面,过街就到了,上学特别方便. 地点绝对没有问题,接下来就是房屋的结构和价格了.
下午DANNY把资料都带来了,让我吃惊的是这竟然是一间BANK CLOSURE房,就是房主因为交不起贷款而被银行收回的房子,这种情况目前在美国很普遍,但在加拿大,特别是在失业率低,地产泡沫少的小温,这种回收房极少,连DANNY都觉得很少见.前房主到底出了什么状况而被银行回收呢? 再看价格,这个区的相同房子平均售价都在38万以上,而这个房的价格却大大低于平均成交价,难道这个房子有什么问题吗? DANNY递来该房的成交历史记录,它是1999年盖的房,第一任房主当时的购买价格是20万,2006年8月以30万的价格买给第2任房主,就是我们的前房主, 2008年9月,第2任房主用40万上市销售,随后在10月降价到38万,最后在10月底被银行收回,银行在2009年7月年重新上市,价格降到36万.我们把政府评估价一看,36万也正好是政府评估价格.一般来说,成交价格很少低于政府评估价格的.成交价格往往比政府评估价格高出不少.我们分析,1999年新房的价格20万,在7年后卖30万符合当时的情况,2008年卖40万,这个水平的确有些偏高,但也算正常,可为什么在降到38万这个价格也没有卖出,银行回收后为什么等了近1年才重新上市呢?并且重新上市的价格比目前的市场价低,只和政府评估价格相同呢?
无法谋面的前房主,地下室的漏水,房屋的凌乱,不符合市场的低卖价, 难道这是间”大麻屋”?这样的房子到底该不该买?
大麻屋的可能性很快就排除了,因为这是银行回收房,按法律规定,如果是大麻屋,银行在重新投放市场后必须明确写明.DANNY给银行确认后,我们松了一口气.
LP对这区的房子情况已经注意很久了,她直觉认为这个房可以先拿下,按她的解释就是:买房子就和谈恋爱一样,看到好的就不要放手.我也认为该房位置太好,价格超值,值得一试,而我们在看房时注意到2个极为重要的细节,通过这2个不起眼的线索,对该房的一切疑惑也被我们像拼拼图一样,拼出了清晰的图象.
我们在看房时,看到楼梯口粘了个传真通知,写的是该房子已经经过WINTERIZE(冬眠)处理,所有水管都已经关闭,让房屋代理不要使用卫生间.落款人是一家房屋管理公司.我们注意到,传真显示的时间是2008年10月30日.这是我们的第一个线索.
在检查橱柜的时候,我偶然发现了一张银行给房主的催帐通知,上面写了房主的姓名和欠款金额,这是我们的第2个线索.回到家,打开电脑, 把房主的姓名放上后,就在GOOGLE上开始人肉搜索了.
这一搜不光找出房主的照片,职业,成就和家庭情况,还发现该房主和2008年国际学术界的一场重大发现有直接的联系.最后找到了房主离开小温的原因.出于隐私这里就不再透露细节了.
通过网上收集的情况,我们基本上拼出了完整的图象,第2任房主在2006年7月在小温找到一个很体面,很有前途的工作,2006年8月,通过银行贷款买下这套房,从此在这里育儿生女,住了2年.2008年9月房主因为工作原因离开小温,离开加拿大,房主委托经纪把该房上市出售,标价40万. 上市了30天,到2008年9月底,该房没有按40万的价格卖出, 10月1日房主更换了一家经纪公司,降价2万,用38万的价格再次销售,在市场上又留了25天也没有卖出,直到10月28日被银行收回,中止了销售,这个时间正好在银行收回房子后,让管理公司接手的时间相同,和我们发现的第一条线索吻合.
通过分析,房主没能够顺利卖出住房,我们认为是第一次销售和第2次销售的时机都不合适.第一次40万的价格有些偏高,但主要原因还是2008年9月金融危机刚开始,加拿大当时的贷款汇率还没有下调,仍旧高达5%,这时段小温的房屋销售急速下降,大家都在观望阶段.第2次尽管价格降了2万,但10月已经下雪,进入房屋销售的淡季,同时银行汇率还没有松动,对经济危机的担心让买主仍在观望.
DANNY查看了当时的房屋销售记录, 同时他还和前房主的经纪联系了,了解到2008年冬季房屋销售的确明显下降.银行的利率也都还在高位. 这就是为什么当时没有及时卖出的原因. 可是,银行收回后,应该马上上市,为什么要等到2009年7月才销售,这不是让银行自己承担更多费用呢? 银行告诉原因是由于一直没能和前房主联系上,因为法律上的手续耽误了上市时间.但为什么银行不用目前38万的市场价格上市,而只用了36万的政府估价上市呢? 我们再把房主对银行的欠款金额对照,也正好是36万,因此我们估计,银行收回后,是按自己的应收款标准来销售,也就是说,该房主欠了银行36万,银行就按36万来定价,并没有考虑市场的因素. 但为什么买主用30万价格的房子,可以向银行借到36万呢,银行告诉我们,该房屋由于2007年房产的价格上涨,房主当年又用该房做抵押,又贷了一部分款.最后实际欠银行36万.
通过我们智囊团抽丝剥茧的分析,我们对明天的OFFER就更有信心了:
首先,该房子的价格偏低,不是房子本身的问题,而是前房主和贷款银行的问题.尽管房子内部凌乱,但这只是房主整个冬天没有在此居住,疏于照顾罢了.
其次,由于是银行回收房,银行就是卖家,而和银行打交道,相反能剔除人与人之间的主观因素,直接谈生意.银行不在意市场价格的高低,只希望尽快回收贷款,只要在他们承受的损失之内,就可以成交.
因此,我们把出价的重点放在银行的角度,决定再压低银行的价格,把36万的价格压到35万,但同时把首付的比例增加到35%,当地房贷的首付一般只有5%,我们一下提高到35%,使银行可以更快收回贷款,吸引银行成交,同时还接受DANNY的建议,缩小入住时间,把入住时间缩小在一周内,一方面可以让银行尽快脱手,因为银行天天都在承担费用,另外一方面也让银行没有时间等待其他报盘来给我竞争. 其实作为新移民,我们也知道,我们要获得当地的贷款,至少需要30%以上的首付的,我们只是把新移民的弱势在个交易中转化成了强势.
DANNY又建议我们马上出一个OFFER(购房合同),但在OFFER上写上”验房满意”和”贷款通过”这2个条件,这样既可以抢到先机,又留下了退路. 这是个好办法! 因为从这段时间的看房经验看,一般价格合理的好房子成交得很快,往往一个星期就移手,并且还可能出现竞价,价高者得的情况.这是因为目前加拿大大幅度降低银行的利率,比去年下降了50%,这大大刺激了卖方市场,不少观望者开始下手了,价格也开始回升.
从交易时间上看,这个房子是上星期6上市,而我们去看房已经是星期4, 从房间里留下的各个经纪的名片来看,已经有不少的看房者了,而我们在本来在超值价格的基础上再报出了更低的价格,尽管有些艺高人胆大的冒险,可一旦有人出价稍高.这个房子就不会属于我们了.我们决定果断下单,在星期5一早就下OFFER,这样可以抢在下一轮的看房的高峰时间(星期6,星期天)前把以前的犹豫不决者和潜在的竞价者排除在外.因为一旦银行在星期5接到我们的OFFER,按规定他们必须在24小时内确认,即必须在星期6确认.这样,即使星期6,星期天有新的竞争者,也只能够在星期一递交他们的OFFER,而这时我们的OFFER已经在星期6被银行确认,我们比他们早走了一步.
我们星期5一早和DANNY签好OFFER,满怀期待的交给DANNY,他马上转交给银行.可是,意外情况出现了,我们的回盘被银行拒绝了.
原来,为了保护我们的利益,DANNY在OFFER上除了写上”须验房,满意后确认”和”银行贷款确认后有效”这2个条件外,还写了让银行清理房间,移走房子里旧冰箱等杂物的要求.但银行说他们可以答应前2个条件,但最后一个条件无法满足,我们必须在OFFER中剔出第3个条件,因此,我们必须马上签新的OFFER.可是, 当天下午我和客人开会,手机一直没有打开,DANNY他们一直联系不上我,无法通知我在新的OFFER上签字,而一旦我们无法在星期5把新的OFFER送上去,我们的先机就可能失去了.
开会出来,我还是忘记开手机了,在开车回家的路上,我车上配备的卫星电话响了,是LP焦急是声音,这时离银行下班只有1个半小时了,这里要感谢GM公司配备的ONSTAR卫星系统,同时感谢小温的交通,让我最终能够在没有任何塞车的情况下,顺利赶回家,在新OFFER上重新签下大名,也终于在星期5最后半小时把我们的OFFER交到卖方银行律师的手中.
星期一上午9点,DANNY电话来了.银行接受了我们的价格,现在主动权在我们自己手上了,银行已经不能接受其他的竞价,但如果验房和贷款有问题的话,我们还有取消合同的权利.
验房费用400多刀,验房师必须有相关执照,整个过程3个半小时,他一边验房,一边给我讲解,同时还在电脑上记录,最后打印出所有细节和照片,再用精美的夹子装好,搞得像个结婚照的珍藏版.
房子状况良好,只有些小问题需要注意,我最关心的地下室漏水的问题,其实是房主没有把通向花园的排水管清理干净,冬天排水管结冰破裂,春天化冻后地下室的排水从水管漏出,排在房角而不是通过水管排到远处,使墙体受潮.尽管已经更换了新水管,但还是留下水渍痕迹. 以前看房时间短,而这次和验房师仔细检查,对整个房子的结构和细节都有了全面的了解,还发现了不少好东西,比如花园有个喷水池,接上电就可以喷水循环,还有好多鲜花和树木,有圣诞树,银杏,还有果树,花园有个储存室,里面还有个房主留下来的充气游泳池.房间内的INTERNET网线四通八达,几乎每个房间都有,看来前任房主全家都是网迷.其实我们住进来后,买了台无线路游器,这些网线基本就没有什么用了.
房子没有大问题,接下来就是贷款了,尽管可以一次性付清房款,但考虑到加拿大的贷款利息低,并且可以培养在加拿大的银行信用,因此决定尽量贷款.
在选择银行方面,我的经验是要根据自己的情况,选择1-2家银行就够用了,尽管银行开帐号是免费的,但关闭帐号却是要收费的.更重要的是,银行名气大小无所谓,加拿大的银行都差不多,小银行也是有保障的,关键还是看服务,而服务最重要的是看给你提供服务的人.因为你最终是和人打交道. 我刚来的时候,基本上在每个银行都开过户,但后来发现的确没有必要,最后只保留一家加拿大本地银行和汇丰银行,本地银行负责加拿大当地业务,HSBC负责国际间业务.我保留这2家银行还有个原因是:只有这2家银行的员工在我开户后主动给我联系过.
特别要推荐的是负责我帐户的HSBC的客户经理,当时她还是个见习员工.她首先是个美女,有着很阳光的微笑.其次有细致诚恳的服务态度,最重要的是对银行业务和项目的娴熟,整个分行就看她最忙.这些都给我们留下非常好的印象.同时她也给了我们很多中肯的建议,如果没有娴熟的业务素质,是根本无法说服我们这些长期和银行打交道的人.
等我们最近再去HSBC时,看到她胸前的见习生的牌子已经不见了,她才害羞的告诉我们,她已经被正式录取了.真替她高兴,也希望她的迷人的微笑常在.
贷款的事情,我们也交给她来处理,她很快拿出几个方案让我们选择, 我们最后选中一年期的2.25%, 由于我们要付30%的首付,但当时美圆兑加币的汇率很不好,只有1:1.03左右,如果这时把美圆换成加币,我们认为并不是好时机,但首付必须在规定时间前支付,这时她提出新建议:把我们准备兑换加币的美圆存成定期,在收取银行定期存款利息的同时, 再用这笔定期美圆做担保,来贷款加币,这样我们不光可以把首付付清,还可以在汇率好的时候随时兑换成加币.就这样,我们用银行的贷款资源,完成了新房的零首付.
从银行角度看,你贷款的时间越长,银行的利润越高,银行自然也最欢迎.
一年期的贷款,应该是所有贷款中利息最低的一种,也是风险最小的一种,并且,如果选择一年期,也就是你和银行之间只有1年的合同,如果第2年你把所有贷款付清,合同就中止了.如果不付清,你可以根据情况再续签,你主动权更大有些.但这前提是你的资金比较充裕,对银行的依赖不大.
安家并不轻松,最讨厌的是没有安顿的感觉,家里什么东西都不敢随心所欲的添置。
反正加拿大各个地方气候都不怎么样,从零下40度移到零下10度的地方,我们还感觉不到区别。
小温好多当地人在美国南部都有度假小屋,每到冬天就南下避寒。说到购物,美国绝对是首选。开车6-7个小时,就到明尼苏达,这个州比小温暖和不了多少,但他们的服装和鞋帽都是没有税的,的确是HOUSEWIFE的最爱。
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