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诚信会计:不是所有投资物业贷款利息都可以抵减!

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发表于 2017-3-16 20:58:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
按照加拿大税法规定, 为取得投资收入包括利息、股息、租金收入等而产生的贷款利息支出可以作为费用来抵减收入,在申报出租房费用时,利息支出自然可作为可抵扣的费用,有投资物业的家庭,通过贷款方式可降低投资物业首付款额度,用金融杠杆放大资金投资回报,同时贷款利息用于抵减租金收入,又可有效降低应税收入。那么贷款利息抵减在哪些情况下不行呢?我们来看目前有些物业投资者的做法。

小周一家若干年前在大温尼伯市区购买了一套镇屋自住,由于当时的房价还比较低,加上夫妻勤奋努力,每年都加速还贷,贷款早已还清了。现家里有两个孩子,双方父母不时来加探亲并帮助照顾,原有房屋显得有些拥挤,随着这几年收入增加及储蓄变多,他们打算买个更大一些的房子用于自住,原有的镇屋尽管已经升值了不少。
因为是学区房,将来孩子上学可能需要,舍不得卖,二人一商量,打算把它出租,他们的计划是:用原有的镇屋做抵押,重新做个贷款,用贷款来作为自住房的首期款,一来解决自住房首付不够的问题,二来用于出租的镇屋由于有贷款,贷款利息用来抵扣出租房的出租收入,净租金低了也可以少交税,岂不两全其美。他们自认为这是非常明智的做法,用贷款利息抵减租金收入,但事实上这样打算已经落入了贷款利息抵减最常见的一个误区。

他们认为将自己原有的自住房改变用途作为出租房,以该投资房抵押贷款产生的利息是可以用于抵减租金收入的,但事实上并不可行。按照加拿大税务局的观点,判断贷款利息是否可以用于抵减收入,要看它是否符合抵减的基本条件,一是,利息是当年发生的、有法定责任必须支付的;从这一条来看没有问题,是银行正规的贷款,当然有利息发生,签署有相关的书面文件说明其借贷关系和还贷责任。

二是,贷款是用于购买赚取收入的生意或物业,有合理的预期产生收入,收入指的是利息、红利、租金等,但不能仅仅是资本利得。看起来似乎也没有什么问题,但问题出在对于“贷款是用于购买赚取收入的生意或物业”的理解上。加拿大税务局2003年发布的IT-533号通讯(Interpretation Bulletin),对贷款利息抵减及相关问题从税法和实际判例等多方面进行了详细的解释。

该通讯强调,判断贷款利息是否可抵减收入,要看这笔贷款与其投资是否有足够的直接关联,也就是说要看贷款是被直接使用还是间接使用。尽管税局会认可一些复杂情况下贷款间接使用的利息抵减,比如公司用贷款来赎回发行的股份,给股东分红或退还股东资本金,股东借钱来无偿投入自己拥有的有限公司作为资本金等,但这些都是比较特别的例子。

按照直接使用这一原则,我们再来看小周一家的情况,可以明显看出,他们贷款的直接用途是用于支付新购买自住房的首付款,尽管用原来的镇屋作为抵押取得贷款,但原来镇屋用于出租取得收益,与新借贷款的使用无直接关系,因为小周拿出的这笔贷款是用来支付他自住房的首付款,不是用来取得挣得收入的,因此该贷款利息无法用于抵减房租收入。

如果小周要让其镇屋贷款利息用于抵减租金收入,必须要有全套文件清楚地证明新借的银行贷款是直接用于购买产生租金收入的投资物业而不是用于支付自住房首付款。安全的做法是将镇屋卖给第三方,再从第三方手中买回来,同时向银行申请办理该房的贷款手续,取得贷款并用于支付房款。不利的是买卖过程会发生过户费用,也可能涉及土地转让税等。
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