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诚信会计:关于新房的HST退税问题

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发表于 2017-3-3 22:11:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
如果你购买新房自住,到了签协议的阶段仔细看购房协议草稿,你会发现builder写明的税前价低于广告上的报价; 然后是税后价,就是最初报价单上的报价。如果你算算 (税后价-税前价)/税前价,你发现小于13%,合并税(HST)相当于8%-10%左右,这是因为已经考虑45万以下rebate的情况了。你不用去政府申请任何东西,政府网站上是指导builder如何申请,把它的钱拿回来。

前几年很多人买了新房作投资,这几年开始陆续交房,很多人对新房的退税问题很困惑,不知道自己能否退税, 应该如何申请退税。也有些投资者在出售了自己用作投资的物业后,被税局追讨金额最高可达至3万元的合并税(HST)退款及利息,这又是怎么一回事呢? 在此,我同大家分享一下安省HST退税的问题。

首先,购买二手房不需要支付HST,只有购买新房才需要支付HST。

符合下列资格的购买新房者、或付款建造自己的房屋者可申请部分HST退税:

-从建筑商手中购买的新房或大幅翻新房屋 (包括购买的土地,或者是租赁的土地) -从建筑商手中 购买新的移动房屋 (mobile home)包括模块结构的(a modular home)或一个浮动房屋 -购买的房地产投资公司的股票 -你自己或雇人重建或者大幅翻新自己的房屋,或进行大幅度的扩建 -房屋毁于火灾后重建

购买新房者可申请36%的联邦HST退税。 房价$350,000或以下,最多得到$6,300的HST联邦退税。房价$350,000和 $450,000之间部分,联邦HST退税会按比例下降。如果房价达到$450,000联邦HST退税的金额为零。新房购买者可申请75%的省HST的退税, 上限为$24,000。。

什么情况下你才能得到HST的退税呢?当新建房屋或共管柏文单位的买家如欲申请上述HST的退税,必须将所购买的物业用作自住,或者能够证明自己将物业出租至少1年。如果属于后一种情况,买家在申请HST的退税时,必须证明房屋的交接日并提供租约的详情。

HST本来就属于政府的,购买新建房屋或共管柏文单位的投资者,请你如实说明是用来投资的,先让建筑商代收HST ,然后再委托专业会计师帮你申请退税, 顺利的话交房一个月内就能到退税。千万不要自作聪明,假称自住。政府会在一年后让你提交自住证明,如果你无法提供,则需要退还拿到的退税;就算你能改成按投资来退税,也需要交利息和罚金,到头来“偷鸡不成方式一把米”。

另一方面,退税是你自住或投资得到的福利,也不要放弃了。有的投资者只是听建筑师说投资要收税,不知道出租一年以上即可以退税,没有让会计师帮助申报,结果本来可以退的税没有退回来,投资成本增加了。所以,购买新房者务必向有经验的会计师询问退税事宜。

最后要说明的是:对于某些跨越2010年7月1日执行日期的新住房的购买者,HST将不征收省税,取决于书面买卖协议的签订时间以及拥有权转换的时间。我有一个客户是2009年买的46万多的楼花,今年刚交房。因为超过了45万,联邦退税为零;另一方面跨越了GST/HST转换的期间,没有征收省税,所以也没有省税的退税。因此,她一点税也没有退到。

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