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诚信会计:投资房该不该提取折旧?

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发表于 2017-2-27 10:27:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
如果你是房东,拥有投资物业出租,那么每年你都需要申报租金收入并且为你的净租金收入纳税。净租金等于总租金减去费用。总租金的计算非常简单,关键是有哪些费用可以抵税。费用又可以分为“当期费用”和“资本费用”。“当期费用”是在费用产生的当年就可以全部从收入中抵扣掉的,它包括广告费,房屋保险,房屋贷款的利息支出,办公费用,律师,会计等专业服务费用,管理费用,维修费用,地税,旅行费用,水电气,车费等等。而“资本费用”不能在发生的当年一次性抵税,而是要按照税务局的要求每年提取一部分作为当年的费用抵税,这部分费用就叫做“折旧”。      

税务局将所有的资本资产根据性质和使用年限等的不同分成许多不同的类别,每个类别都有一个规定的最高折旧比率。纳税人可以选择按照“零”到这个最高比率之间的任何一个比率提取折旧,作为当年的费用抵税。我们将加拿大税务局规定的折旧叫做CCA(Capital Cost Allowance)。具体来说,税务局规定的主要CCA的类别和折旧率是这样的:
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在房地产投资中,你给租客买的家具,电器,你用于维修房屋的工具和机器设备,你用来管理投资房的电脑,打印机,汽车等等都是可以折旧的。当然,你的房子本身也是可以折旧的,不过,税务局规定,土地部分(land)不能折旧,只有房屋部分(building)可以折旧。至于说土地和房屋部分按照什么比例来分配,这需要根据房屋的地点,新旧程度等等来具体判断。值得特别指出的是,你在部分出租你的主要住宅(Principal residence)时是不应该提取房屋折旧来抵税的,因为这会影响你的主要住宅的免税地位。

在计算CCA时,有两个基本原则:一个是“半年原则”, 即,在你资产取得的那一年只有资产价值的一半可以折旧。也就是说,第一年的折旧额是你的资产价值的一半乘以折旧率。以后每年的折旧额是你上一年剩余的资产残值乘以折旧率。举例来说,如果你2013年买了一部价值$20000的汽车全部用于你的生意,你2013年可以提取$3000($20000 x ½ x 30%)的折旧,你2014年则可以提取$4200($17000 x 30%)的折旧,以此类推。另外一个原则是:折旧不能创造和增加亏损。也就是说,如果你名下的房产的租金收入在提取折旧钱已经是亏损的,那么你就不能再提取任何折旧了;如果在提取折旧前是赚钱的,那所计提的折旧只能将净租金收入降低到零为止。

对于不是房屋的其他类别资产,因为随着时间的流逝,它们的价值一般是贬值的,所以,能提取折旧就应该尽量提取折旧来抵税。但是,房屋作为一种特殊的商品,在过去的绝大部分时候,随着时间的推移,它们的价值是上升的,尤其是近些年,房价呈大幅上升趋势。在这样的情况下,就造成了在申报租金收入时,尽管房屋的折旧有效地降低了当年的应纳税款,但是在出售房屋时,因为售价高于房屋成本,投资者除了需要为资本增值(50%)上税以外,还需要按照税务局的规定,在出售房屋的那一年,将过往年份所提取的折旧总和全部算作当年的收入上税。所以,对有些投资者来说,提取房屋折旧反而变成了不合算的事情。那么,在房屋价值持续升高的情况下,投资房到底应不应该提取折旧呢?

答案是:要根据你的具体情况来决定 - 如果你的个人边际税率已经很高了,你应该最大限度地提取房屋折旧;如果你个人的收入本来就不高,那就没有必要提取房屋的折旧。让我们还是来举例说明。

第一种情况:安省的投资者A, 他每年的打工收入已经有15万加币,他的边际税率是接近50%(简化为50%),这时候,如果他有个投资房,每年在提取房屋折旧前有1万加币的房租收入,那其中的$5000就会交给税务局,于是他就每年提取1万块的折旧,免掉了这$5000的税款,10年一共节省了5万加币的税款。10年以后他将房子以高于成本30万的价格卖掉了,这其中的15万要加入当年的收入上税。又因为他在过去的10年一共提取了10万块钱的折旧,他还需要将这10万块钱放入当年的收入上税,这10万块钱的税率还是50%,所以他需要上5万加币的税,跟他过去10年节省的税款一样。也就是说,他延迟了交这5万块钱税款的时间,等于省了钱。

第二种情况:安省的投资者B, 他每年的打工收入只有2万加币,他的边际税率是20.05%(简化为20%),这时候,如果他有个投资房,每年在提取房屋折旧前有1万块钱的房租收入,那其中的$2000就会交给税务局,于是他就每年提取1万块的折旧,免掉了这$2000的税款,10年一共节省了2万加币的税款。10年以后他将房子以高于成本30万的价格卖掉了,这其中的15万要加入当年的收入上税。又因为他在过去的10年一共提取了10万块钱的折旧,他还需要将这10万块钱放入当年的收入上税,于是他当年的收入就变成了27万(2万 + 15万 + 10万)。因为加拿大是累进税制,这时候,这最后的10万加币的税率就变成了接近50%,所以他需要为这10万块钱上5万加币的税,而他过去10年节省的税款却只有2万加币。也就是说,因为他在过去的10年提取了房屋的折旧,他最后反而多交了3万加币的税。


通过上面的例子,我们可以清楚地看到,边际税率很高的个人提取房屋折旧是非常有必要的,而低收入的投资者想通过提取房屋折旧来减税未见得最终会占到便宜。当然,到底收入低到什么程度就不应该提取房屋折旧,这也是一个见仁见智的问题,很难有统一的答案,建议投资者根据自己的具体情况和喜好来做出明智的选择。(全文完)

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