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旧屋翻新回报丰厚 房屋价值迅速提升

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发表于 2016-8-14 19:36:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
自从我拿到经纪牌以来,一直从事旧屋翻新事宜,总想跟大家分享一下多年的经验所得。以最近的一套非常成功的旧屋翻新实例作为我地产博客的开场,理论与实践相结合,希望能够结识更多的有识之士。
多伦多市去年再一次被评为全球最有地产投资价值的城市,其优势超过英国的伦敦,美国的纽约,中国的上海,阿联酋的迪拜。事实上,随处可见的楼盘,downtown一栋又一栋拔地而起的condo,各个社区接二连三时常出现的construction bin,让我们对这个评估结果毋庸置疑。
投资地产可以有很多种方式,旧屋翻新可以说是风险较低,收益颇高的一种。有人立刻会提出疑问:旧屋翻新需要投入不少的资金,怎么会说风险较低呢?!当然,盲目的投入,不够充足的投资分析,毫无经验的工程预算,肯定会将投资者推到风险的浪尖上,并且有大量的实例证明,经过一番折腾,投资者并没有得到预想的收益。投资旧屋翻新,是一个专业性极强,要求有丰富经验的teamwork的业务。因此我提出旧屋翻新的前期心里准备:
投资有风险,入市需谨慎!
当我们回头看历史的时候,我们每个人都是诸葛亮,但对未来的预测,我们跟树上玩耍的猴子的预测无异,这是无数投资理论家证实过的。如果像上述所说,那么你投资完房产后,房市有任何的风吹草动,您的投资预期就很难实现。所以我们所关注的不是若干年后的未来,而是我们伸手可得的现在,这就是旧屋翻新所具有的优势,也是我们所遵循的法宝:
不要寄希望于未来,现在就提高房屋的市场价值!
旧屋翻新,重点在一个旧字,房子虽旧,但能帮我们赚钱,那就是好房子,这与我们多数人买房子自住的刚性需求是不同的, 因此不能用自已买房享受的角度去审核要投资的房产,要以市场的角度去衡量,这对是否做出投资决定和后期翻新资金的投入都有决定性的影响。我们翻新一套房子,不仅仅最求视觉上的翻新,还要提高功能上的提高,仅仅是视觉上的翻新,利润的空间是有限的,而功能上的改进,将有助于我们大幅度的提高利润空间。






这是位于east york的一套普通的不能再普通的房子,因屋主年老过世,房屋年久失修,年代过久的细条地板走在上面吱吱作响,全屋如此,并且地板表面破损严重,看似狼藉;fire place几十年来没有任何修饰,增加了狼藉的程度,一楼没有洗手间,basement说是完成的,但实际上也是破损严重。估计是内部的乱象阻止了所有买家。尽管该屋以较低的价格挂牌,问津者仍聊聊无几。
我回头进行了对该区的分析,总结出该屋的如下优势:1.价格优势,47万独立屋的价格在该区并不多见,属于偏低;2.地点优势,徒步不到10分钟即可到地铁,三分钟即可到TTC; 3. 格局优势,尽管内部装修陈旧,但格局如果经过合理的改造会很好,并且basement是分门;随之联系了一个客户,详细的叙述了情况,该客户也是比较喜欢那个社区的,随即看了次房,果然他担心的都是我上面列举的几个问题,我与现场向他讲解了如何利用一楼的一个小储物间改成powder room,如何将地下室改造,而破旧的地板,fire place等在我们眼中根本不是任何问题,这些吓阻其他买家的因素 却成了我们压价的理由,说通了客户后,立刻决定不带任何condition将offer 送出,一切似乎是那么的顺理成章,平淡无奇的我们拿下了这套独立2楼的房屋。
对于室内装修来讲这是一个比较大的工程,所有室内全部拆除,只留框架:
  • 所有的外墙都做了insulation;
  • 增加了一套master bathroom;
  • 一楼利用楼梯背后增加了powder room;
  • 二楼的格局重新做了布局,使3个卧室的位置变得非常有条理性;
  • 拆除了两道承重墙,使主层变得非常的宽敞;


在finishing 材料的选材与格调上,我们选择了近年来最流行的light grey色调,使得整个房子变得现代感十足,有不失豪华气概。



这中间有一个小插曲,在我们的房子刚刚交收,翻新工作刚开始的第二天,有两个西人经纪先后过来询问,是谁买了该处房产,通过聊天得知,原来他们从这个房子挂牌开始就盯着,只是还想多等两天再压点价格,准备自己买下翻新,结果被我们捷足先登了,连说嫉妒和后悔。因此这里总结出另一原则:

我们永远要用市场的眼光来审视投资的房产,这同样也适用于卖房前的home staging , 我们要在适合大众口味的基础上增加特色和功能,而不是您个人的喜好。比如说颜色对比度过于强烈,有些房子内部是过于强烈的黑白色调,大红大紫的风格,或迷宫式的格局,这的确是屋主个人的品味,但对于卖房来说,很大程度上对买卖的顺利进行,起了反作用,对我们短平快的翻新来说,更是大忌,相反,后现代主义风格,柔和的欧式风格,多样的地中海式风格则是永远让人觉得温馨的,所以,这也是我们要遵循的市场原则:

不是你所喜欢的,而是市场能接受的!


施工工期3个月,经过了3个月的辛苦工作,我们的团队最终将这套以56万买入的旧屋打造成百万豪宅。完成了一次丑小鸭到白天鹅的华丽的蜕变。最终以99万5的价格成功售出。装修成本15万,其他费用8万,投资客户获利20万。

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