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wincbc中文网 发表于 2017-3-9 19:39:46

看清杠杆的故事 结局就是HAPPY ENDING

买了二套房,生了二胎,突然失业了,现在非常窘迫。他买了负担不起的东西,上了输不起的赌桌;家庭资产负债率过高,健康、政策等隐性风险。

我们先看两个故事。

▷央视2月23日报道,2014年年底,深圳房价刚刚开始出现异动的时候,李先生敏锐的发现了其中的机会,立刻辞去工作回深圳专职炒房,以100多万做首付在福田买了第一套房子进行投资,没过多久这套房子从400万涨到了800万。

当时看到房价涨得这么快,李先生把爸妈名下的房子也都拿去做了加按(加按揭贷款),亲戚的指标也都借来买房,2015年反复操作了17次,2016年操作了4次,到现在差不多有5000万的盘。

通过不断地加按揭贷款滚动操作,在2015年深圳楼市大牛市中,李先生手里房产市值达到了5000万,个人资产翻了十几倍。

这位深圳炒房客资产由100万变5000万,只用了2年。行文至此,这是一个非常“励志”的故事。

▷接下来,我们再看一个更有视觉冲击力的故事。

阿牛从03年开始学习炒房,到06年手里就有60多套房。2007年1-5月的深圳房价增长100%。9月27日,中国开始加息,首付提高到4成,限贷,全国楼市瞬间熄火了。

多头纷纷缴械投降,他想起巴菲特的名言,别人恐惧时我贪婪,于是阿牛做出大胆预测,底部到了!

2007年12月和2008年1月,他又入手了20套。结果抄到了半山腰上。阿牛具体炒作的手法,仍然是做高贷,转按揭,从银行套钱出来。

从手握六十套房到破产离婚,只用了短短两年,这是一个深圳资深炒房客的失败史。

有没有发现,无论是两年时间资产由100万变成5000万,还是两年时间由亿万资产到破产离婚,所有与房地产有关的“精彩”故事都有一个共同点:金融杠杆。


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房价上涨的时候,高杠杆投资者立马“脱胎换骨”进入天堂,房价下跌的时候,高杠杆投资者立马“跌入地狱”。

金融杠杆只是一个工具,但是,也就像其它所有工具一样,使用不当就会适得其反。随着金融业的发展,金融杠杆已经渗透到国家、企业和家庭。据瑞银报告估计,截止2016年底,中国的杠杆率达到277%,其中政府债务占GDP的比重约为68%,居民部门债务约为45%,非金融企业债务约为164%。

关键问题是,如何判断杠杆率合适不合适呢?

▷首先,一国的杠杆率与经济增长关系。根据IMF的一份研究,杠杆率与经济增长之间存在“倒U型”关系,当杠杆率低于185%时,杠杆率每上升10%可拉动经济增长0.1个百分点,但是高于这一界限,杠杆率每上升10%就会阻碍经济增长0.14个百分点。因此,可以粗略的判断,当前中国的杠杆率不利于经济增长。

▷其次,企业的杠杆率。一个总体原则是,企业的盈利能力要超过利息成本,否则企业就需要尽量降低杠杆率。企业盈利能力超过利息成本也不是说杠杆率越高越好,因为随着杠杆率的提升,利息成本上升的更快,总会达到这个临界值。再深入一点讲,企业存在一个最优资本结构,使加权平均资本成本最低的,就是一个企业最合理的杠杆率。

▷最后,买房的合理杠杆率是,投资收益率超过房贷利息成本。如果你的投资收益率超过房贷利息,那么杠杆率越大越好。如果你的投资收益率低于房贷利息,那么杠杆率就越小越好。

小伙伴们可能对买房的合理杠杆率有困惑,比如为何没有考虑到房价上涨的收益。这是因为大伙都把买房当作一种投资或投机。

这也可以理解,因为普通家庭加杠杆的途径太少了,住房抵押贷款是主要方式之一。这么多年来,房价虽然偶尔下跌,但总体上还是大幅上涨,于是就出现了上面例子中李先生和阿牛这样的投机客。有相当一部分人靠为数不多大幅加杠杆的机会实现了社会阶层的跨越,也有相当一部分人破产。

如果从投资的角度看,买房合理的杠杆率就要发生变化,合理水平就要从风险收益比的角度来考虑。上面例子中的李先生和阿牛,本质上跟赌博没有区别。赌对房价的方向了,赚钱;赌错房价的方向了,破产。他们忽视了风险管理中的一项重要风险:流动性风险。更讽刺的是,流动性因素在他们杠杆投机中的地位还非常重要。


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流动性风险在房地产投资中也非常常见,房价下跌的时候,根本没有买家,再加上限购政策等,你就会明白什么叫“不动产”!在其它金融市场,流动性风险也很常见。这种风险发展到最后将演变为“流动性黑洞”。

具体过程是,当金融机构从事市场交易时,由于外部环境变化,市场会在某些时刻出现金融产品的大量抛售。其他参与者也有类似心态,因此也会在同一时间大量抛售,此时整个市场只有卖方没有买方,市场流动性骤然消失,被抛售资产的价格急速下跌与卖盘持续增加并存,又会进一步恶化流动性状况。

因此,考虑到流动性风险,买房投资的合理杠杆率实际上要低很多。

所有跟买房相关的精彩故事,本质上都是杠杆的故事。了解杠杆、了解投资、了解风险,争取故事的结局是个HAPPY ENDING。
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